Nell’attività di ricostruzione dello stato legittimo capita frequentemente di imbattersi in una situazione tutt’altro che rara.
Le tavole architettoniche depositate presso il Comune non coincidono perfettamente con lo stato di fatto dell’immobile. Le differenze possono riguardare la quota di una soletta, il posizionamento di un pilastro, una trave o altri elementi strutturali.
Contemporaneamente, però, dagli archivi emerge che la struttura è stata regolarmente denunciata, sottoposta a collaudo statico e che, successivamente, è stata rilasciata l’abitabilità o l’agibilità.
Nasce quindi una domanda: quale valore deve essere attribuito al collaudo statico nella ricostruzione dello stato legittimo prevista dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001?
Il collaudo statico non sostituisce il titolo edilizio
È bene chiarire un principio.
Il collaudo statico non costituisce un titolo edilizio e non produce, di per sé, effetti di sanatoria delle difformità urbanistico-edilizie.
La sua funzione è verificare che la struttura realizzata sia conforme, sotto il profilo statico, alle norme tecniche applicabili e possa essere utilizzata in sicurezza.
Tuttavia, ciò non significa che il collaudo possa essere ignorato.
Un elemento probatorio nella ricostruzione dello stato legittimo
L’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 impone al tecnico di ricostruire la storia autorizzativa dell’immobile attraverso l’insieme dei titoli edilizi e degli altri elementi probatori previsti dalla legge.
Se una determinata struttura è stata denunciata al Genio Civile, realizzata, collaudata e ha consentito il rilascio dell’abitabilità o dell’agibilità, è difficile sostenere che tale circostanza sia irrilevante nella ricostruzione dello stato legittimo.
Il collaudo documenta che quella struttura è stata effettivamente verificata nella configurazione in cui è stata realizzata.
Per questo motivo rappresenta un elemento tecnico che, insieme agli altri atti del procedimento edilizio, deve essere valutato nella ricostruzione della storia dell’immobile.
Se la difformità supera le tolleranze
Quando le differenze tra il progetto architettonico e lo stato di fatto rientrano nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, il percorso è relativamente chiaro.
Più complessa è la situazione quando tali differenze eccedono le tolleranze.
In questi casi il problema, a mio avviso, non riguarda la sicurezza della struttura, già verificata attraverso il collaudo statico.
Il vero tema diventa la regolarità urbanistico-edilizia dell’intervento.
Occorre infatti comprendere se la diversa esecuzione abbia determinato effetti urbanisticamente rilevanti, come un incremento della volumetria, della superficie utile, della sagoma o di altri parametri edilizi.
È questo il profilo che richiede una specifica valutazione nell’ambito della pratica edilizia.
Serve un nuovo collaudo?
Nella maggior parte dei casi la risposta non dovrebbe dipendere dall’esistenza della difformità edilizia, ma dall’eventuale necessità di intervenire nuovamente sulle strutture.
Se la struttura è la stessa che è stata progettata, realizzata, collaudata e non viene modificata dall’intervento di regolarizzazione, appare ragionevole ritenere che il problema riguardi il titolo edilizio e non la validità del collaudo già eseguito.
Naturalmente ogni situazione deve essere valutata in relazione alla normativa strutturale vigente e alle caratteristiche dell’intervento.
Conclusioni
Nella ricostruzione dello stato legittimo il tecnico non dovrebbe limitarsi al confronto tra la tavola architettonica e lo stato di fatto.
Occorre considerare l’intero procedimento amministrativo che ha interessato l’immobile: titoli edilizi, varianti, denunce delle opere strutturali, collaudi statici, fine lavori, abitabilità o agibilità e ogni altro elemento utile previsto dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.
Il collaudo statico non sana le difformità urbanistiche, ma rappresenta un documento tecnico di primaria importanza che non può essere ignorato quando si ricostruisce la reale evoluzione dell’edificio.
Il vero tema, nei casi in cui le difformità superano le tolleranze costruttive, non è stabilire se la struttura sia stata collaudata, ma verificare se la diversa esecuzione abbia prodotto effetti urbanisticamente rilevanti e quale sia oggi il corretto percorso amministrativo per ricondurre la documentazione edilizia a una situazione di piena coerenza.
Geom. Morgan Zonca
Esperto in Stato Legittimo, Due Diligence Immobiliare e Regolarità Edilizia