Una Due Diligence Immobiliare deve permettere al committente di conoscere, prima di assumere una decisione, la reale situazione tecnica, amministrativa e documentale di un immobile.
Non si tratta semplicemente di raccogliere documenti o confrontare una planimetria catastale con lo stato dei luoghi. Un professionista competente deve ricostruire la storia dell’immobile, verificare la documentazione disponibile, individuare eventuali difformità o criticità e soprattutto valutarne le conseguenze, le possibilità di regolarizzazione e l’incidenza sull’operazione immobiliare.
Il livello di approfondimento deve essere definito in funzione della tipologia di immobile, della complessità del caso e della finalità dell’incarico.
COSA DEVE VERIFICARE UNA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Conformità urbanistica ed edilizia
È uno degli aspetti fondamentali dell’analisi.
Il professionista deve ricostruire, per quanto possibile sulla base della documentazione reperibile, l’evoluzione autorizzativa dell’immobile attraverso i titoli edilizi, le eventuali varianti, sanatorie, condoni e successive trasformazioni.
Lo stato di fatto deve quindi essere confrontato con quanto legittimamente autorizzato, individuando eventuali difformità e verificando se e attraverso quale procedimento possano essere regolarizzate.
Conformità catastale
La verifica catastale deve comprendere l’analisi delle planimetrie, delle visure, degli identificativi e dell’intestazione catastale, confrontandoli con lo stato effettivo dell’immobile.
È importante ricordare che la conformità catastale e quella urbanistico-edilizia costituiscono verifiche differenti e non devono essere confuse tra loro.
Titolarità, vincoli e situazione patrimoniale
In funzione dell’incarico può essere necessario verificare la titolarità del bene, la continuità delle trascrizioni e la presenza di servitù, ipoteche, convenzioni, vincoli o altri elementi che possono incidere sulla disponibilità e sull’utilizzo dell’immobile.
Quando l’analisi coinvolge aspetti di competenza notarile, legale o fiscale, il professionista incaricato deve essere in grado di riconoscere la necessità di coinvolgere le relative figure specialistiche.
Strutture e sicurezza
Per immobili o operazioni che lo richiedano devono essere esaminati anche gli aspetti strutturali, la documentazione disponibile, gli eventuali collaudi e gli interventi eseguiti nel tempo.
La presenza di carenze documentali o di situazioni che richiedono ulteriori verifiche deve essere chiaramente evidenziata nel rapporto conclusivo.
Impianti e prevenzione incendi
La Due Diligence può comprendere la verifica della documentazione relativa agli impianti, delle dichiarazioni disponibili, degli adempimenti in materia di sicurezza e, quando necessario, della situazione relativa alla prevenzione incendi.
Anche in questo caso il livello di approfondimento deve essere proporzionato alla tipologia e alla destinazione dell’immobile.
Aspetti ambientali e vincolistici
Per immobili industriali, produttivi, commerciali o per operazioni particolarmente complesse può essere necessario verificare la presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o storico-culturali, nonché eventuali problematiche legate a materiali contenenti amianto, terreni, sottosuolo, scarichi, emissioni o precedenti utilizzi dell’area.
Queste verifiche possono richiedere il coinvolgimento di professionisti con specifiche competenze.
NON BASTA INDIVIDUARE IL PROBLEMA
Una Due Diligence realmente utile non dovrebbe limitarsi a elencare le non conformità riscontrate.
Per ciascuna criticità significativa il professionista dovrebbe, ove possibile, indicare:
- la natura e l’origine della problematica;
- le verifiche o gli approfondimenti ancora necessari;
- la possibilità di regolarizzazione o mitigazione;
- le procedure eventualmente necessarie;
- una valutazione indicativa dei tempi e dei costi;
- le possibili conseguenze sulla commerciabilità, sull’utilizzo o sull’operazione immobiliare.
Il committente deve quindi ricevere non soltanto una fotografia dello stato dell’immobile, ma uno strumento che gli permetta di comprendere quali problemi esistono e come possono incidere sulle decisioni successive.
DUE DILIGENCE DI SECONDO LIVELLO
In operazioni particolarmente rilevanti può essere opportuno sottoporre una Due Diligence già eseguita a un riesame indipendente.
La Due Diligence di secondo livello ha lo scopo di verificare la completezza dell’analisi svolta, la coerenza della ricostruzione documentale, il corretto inquadramento delle criticità e l’adeguatezza delle conclusioni formulate.
È particolarmente utile quando una decisione economica, un finanziamento, un’acquisizione o la commerciabilità di un immobile dipendono dalle risultanze della relazione tecnica.
COSA DEVE CONSEGNARE IL PROFESSIONISTA
Al termine dell’attività il committente dovrebbe disporre di un rapporto chiaro e comprensibile che distingua ciò che è stato verificato, ciò che risulta conforme, le criticità individuate, gli approfondimenti ancora necessari e le possibili modalità di risoluzione.
Una buona Due Diligence non deve soltanto produrre documentazione: deve consentire di prendere una decisione con maggiore consapevolezza.
DEVI AFFIDARE O VERIFICARE UNA DUE DILIGENCE?
Prima di affidare l’incarico è importante definire correttamente il livello di approfondimento necessario e verificare che il professionista disponga delle competenze adeguate alla tipologia di immobile e alla complessità dell’operazione.
Se non sai quale tipo di verifica richiedere o quale figura professionale sia più adatta al tuo caso, puoi richiedere un confronto preliminare.