Negli ultimi mesi, con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, l’attenzione dei professionisti si è concentrata soprattutto sulla verifica dello stato legittimo, delle tolleranze costruttive e delle nuove possibilità di regolarizzazione previste dal D.P.R. 380/2001.
Esiste però un controllo che, nella mia esperienza professionale, viene spesso trascurato e che può incidere direttamente sulla possibilità di regolarizzare un immobile: la verifica dei requisiti igienico-sanitari dei locali.
Rapporto illuminante, rapporto aerante e ventilazione meccanica: tre verifiche diverse
Molto spesso si parla genericamente di “rapporti aeroilluminanti”, come se si trattasse di un’unica verifica.
In realtà il professionista deve distinguere tre aspetti differenti.
Il rapporto illuminante riguarda la quantità di luce naturale richiesta per rendere idoneo un locale sotto il profilo dell’illuminazione.
Il rapporto aerante riguarda invece la superficie utile destinata alla ventilazione naturale dei locali.
Diverso ancora è il caso degli immobili nei quali il rispetto dei requisiti igienico-sanitari è garantito, in tutto o in parte, da un impianto di ventilazione meccanica previsto nel progetto originario.
Confondere questi tre aspetti può portare a conclusioni errate.
Un errore molto frequente
Negli immobili costruiti diversi anni fa è frequente trovare sopraluce chiusi, finestre modificate oppure aperture di ventilazione eliminate nel corso di successivi interventi di manutenzione o ristrutturazione.
In molti casi l’illuminazione naturale continua ad essere sufficiente.
Ciò non significa, però, che siano ancora rispettati anche i requisiti relativi alla ventilazione dei locali.
È proprio qui che si annida uno degli errori più frequenti nelle verifiche preliminari.
Attenzione agli impianti di ventilazione
Vi sono immobili che hanno ottenuto l’abitabilità o l’agibilità perché il progetto prevedeva un impianto di ventilazione meccanica in grado di garantire i ricambi d’aria richiesti dalla normativa allora vigente.
Se, nel corso degli anni, quell’impianto è stato rimosso, dismesso oppure non è più funzionante, il problema non riguarda soltanto l’impianto stesso.
Occorre verificare se i requisiti igienico-sanitari che avevano consentito l’utilizzo dei locali siano ancora rispettati.
Una verifica limitata alle superfici finestrate potrebbe quindi risultare incompleta.
Le conseguenze nelle pratiche edilizie
Prima di presentare una pratica edilizia finalizzata alla regolarizzazione dell’immobile è opportuno verificare anche questi aspetti.
Se i requisiti igienico-sanitari risultano ancora rispettati, la pratica potrà proseguire secondo il normale iter.
Se invece emerge che il corretto utilizzo dei locali dipendeva da un impianto oggi non più esistente o non funzionante, il tecnico dovrà evidenziare tale circostanza nella relazione tecnica e valutare le conseguenze ai fini della regolarizzazione.
In alcuni casi potrà rendersi necessario un successivo intervento di adeguamento impiantistico per garantire nuovamente i requisiti richiesti per la destinazione d’uso.
Una verifica che tutela anche il professionista
L’attività del tecnico non si esaurisce nella verifica delle difformità edilizie.
Ricostruire correttamente lo stato legittimo significa controllare anche tutte le condizioni che consentono il mantenimento della destinazione d’uso dell’immobile.
Trascurare la verifica dei rapporti illuminanti, dei rapporti aeranti o dell’eventuale ventilazione meccanica può comportare valutazioni incomplete e generare criticità che emergeranno soltanto in occasione di una futura compravendita, di una perizia bancaria o di un controllo dell’Amministrazione.
Conclusioni
Il Decreto Salva Casa ha ampliato le possibilità di regolarizzazione degli immobili, ma ha anche accresciuto la responsabilità del professionista chiamato ad asseverare la conformità dell’edificio.
Per questo motivo la verifica preliminare non dovrebbe limitarsi alle misure dei locali o alle difformità edilizie.
Occorre distinguere chiaramente tra rapporto illuminante, rapporto aerante e sistemi di ventilazione meccanica, verificando che tutti i requisiti igienico-sanitari che consentono l’utilizzo dell’immobile siano ancora presenti.
Solo una verifica completa permette di affrontare una pratica edilizia con la certezza di non aver trascurato un elemento che potrebbe compromettere l’intero procedimento.
Geom. Morgan Zonca
Esperto in Stato Legittimo, Due Diligence Immobiliare e Regolarità Edilizia