Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa si è diffusa l’idea che qualsiasi pratica edilizia finalizzata a regolarizzare un immobile costituisca automaticamente una “sanatoria”.
In realtà non è così.
Nella pratica professionale è fondamentale distinguere tra una regolarizzazione documentale e una sanatoria edilizia, perché si tratta di fattispecie profondamente diverse sia sotto il profilo tecnico sia sotto quello giuridico.
Quando si parla di regolarizzazione documentale
Può accadere che un immobile presenti una documentazione edilizia incompleta o discontinua.
Licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, varianti, DIA, SCIA e CILA si sono succeduti nel corso degli anni, ma alcuni elaborati risultano mancanti oppure gli archivi comunali non consentono una lettura immediata dell’evoluzione dell’edificio.
In questi casi il problema non è necessariamente l’esistenza di un abuso edilizio.
Molto spesso è necessario ricostruire correttamente la storia autorizzativa dell’immobile attraverso tutti i titoli reperibili, gli atti amministrativi, le agibilità, i collaudi, gli elaborati grafici disponibili e gli altri elementi probatori richiamati dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001.
Quando la legittimità dell’immobile è dimostrabile mediante tale ricostruzione, l’eventuale presentazione di una pratica edilizia ha la funzione di rendere chiara e coerente la documentazione amministrativa, non quella di sanare un abuso.
Quando, invece, si parla di sanatoria
La situazione è diversa quando emergono opere eseguite in assenza o in difformità dal titolo edilizio.
In questo caso non è sufficiente ricostruire la documentazione esistente: occorre verificare se ricorrono i presupposti previsti dal D.P.R. 380/2001 per ottenere la regolarizzazione dell’intervento.
Dopo il Decreto Salva Casa, il Testo Unico dell’Edilizia distingue diverse modalità di regolarizzazione, tra cui l’accertamento di conformità disciplinato dagli articoli 36 e 36-bis, applicabili in presenza dei requisiti previsti dalla legge.
La pratica edilizia, quindi, assume una funzione diversa: non documenta uno stato già legittimo, ma mira a rimuovere gli effetti di un intervento eseguito senza il necessario titolo.
Perché la distinzione è importante
Confondere la regolarizzazione documentale con la sanatoria può generare errori significativi.
Nel primo caso il tecnico dimostra la continuità della storia autorizzativa dell’immobile e organizza una documentazione già sostanzialmente legittima.
Nel secondo caso è invece chiamato a verificare la possibilità di regolarizzare un’opera che, fino a quel momento, non risulta assistita da un valido titolo edilizio.
Sono attività diverse, con presupposti, finalità e conseguenze differenti.
Il ruolo del professionista
Il valore aggiunto del tecnico non consiste soltanto nella compilazione di una pratica edilizia.
Occorre innanzitutto comprendere quale sia la reale situazione dell’immobile.
Esiste un abuso da sanare?
Oppure la documentazione è semplicemente incompleta e deve essere ricostruita attraverso un’attenta lettura dei titoli edilizi succedutisi nel tempo?
Rispondere correttamente a questa domanda significa scegliere lo strumento amministrativo più appropriato ed evitare procedure inutili o, peggio, giuridicamente non corrette.
Conclusioni
Il Decreto Salva Casa ha ampliato le possibilità di regolarizzazione degli immobili, ma non ha eliminato la necessità di distinguere tra ciò che deve essere sanato e ciò che, invece, deve essere semplicemente ricostruito e documentato.
Ogni pratica edilizia dovrebbe partire da una preventiva analisi dello stato legittimo dell’immobile.
Solo dopo aver ricostruito con rigore la storia autorizzativa sarà possibile stabilire se ci si trovi di fronte a una regolarizzazione documentale oppure a una vera e propria sanatoria edilizia.
Questa distinzione non è soltanto teorica: rappresenta il presupposto per una corretta attività professionale e per una gestione trasparente del patrimonio immobiliare.
Geom. Morgan Zonca
Esperto in Stato Legittimo, Due Diligence Immobiliare e Regolarità Edilizia