Determinare il valore di un immobile non significa semplicemente applicare un prezzo al metro quadrato.
Una valutazione professionale deve partire dalla corretta identificazione del bene, dalla finalità dell’incarico, dall’analisi del mercato di riferimento e dalla scelta della metodologia estimativa più appropriata.
Il professionista deve essere in grado di spiegare come è arrivato al valore finale, quali dati ha utilizzato, quali ipotesi ha assunto e quali caratteristiche dell’immobile hanno inciso sul risultato.
COSA DEVE FARE UN VALUTATORE COMPETENTE
Una corretta valutazione dovrebbe innanzitutto definire con chiarezza:
- l’immobile oggetto di valutazione;
- la finalità della stima;
- la data di riferimento del valore;
- la base di valore adottata;
- la documentazione analizzata;
- il mercato e il segmento di riferimento;
- il metodo o i metodi estimativi utilizzati.
Il risultato deve essere supportato da dati verificabili e da un procedimento sufficientemente chiaro da consentire al committente di comprendere e ricostruire il percorso valutativo.
VALUTAZIONI DI IMMOBILI RESIDENZIALI
Negli immobili residenziali il confronto con il mercato rappresenta frequentemente uno degli strumenti principali di valutazione.
Il professionista non dovrebbe limitarsi a utilizzare valori medi di zona, ma individuare immobili realmente comparabili e analizzare le differenze che possono incidere sul prezzo, quali ubicazione, consistenza, piano, stato manutentivo, caratteristiche edilizie, pertinenze e condizioni del mercato locale.
La qualità della valutazione dipende quindi soprattutto dalla qualità dei dati utilizzati e dalla capacità del valutatore di interpretarli correttamente.
VALUTAZIONI DI IMMOBILI NON RESIDENZIALI E SPECIALISTICI
Immobili industriali, logistici, commerciali, direzionali, ricettivi o destinati ad attività specifiche possono richiedere metodologie più articolate.
In funzione delle caratteristiche dell’immobile e della finalità della stima, il professionista può ricorrere all’approccio di mercato, all’approccio reddituale, all’approccio del costo o a modelli finanziari basati sui flussi di cassa.
La scelta del metodo non dovrebbe essere automatica, ma motivata in relazione al bene, alla disponibilità dei dati e al comportamento degli operatori nel mercato di riferimento.
Quando possibile, l’utilizzo di più metodologie può inoltre consentire un confronto dei risultati e una migliore verifica della coerenza del valore ottenuto.
IMMOBILI LOCATI E INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Quando il valore dell’immobile è strettamente collegato alla sua capacità di produrre reddito, il professionista deve analizzare anche il contratto di locazione, il canone effettivo e di mercato, la durata residua, gli eventuali periodi di vacancy, i costi a carico della proprietà e il rendimento richiesto dal mercato.
Negli immobili destinati all’investimento può quindi risultare necessario utilizzare metodologie reddituali o finanziarie, tra cui l’Income Approach e il Discounted Cash Flow.
In questi casi anche piccole variazioni nelle ipotesi adottate possono incidere significativamente sul risultato finale e devono quindi essere adeguatamente motivate.
VALUTAZIONI DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE E A SAL
La valutazione di un immobile in costruzione o in corso di trasformazione richiede un’analisi differente rispetto a quella di un immobile ultimato.
Il professionista deve verificare lo stato di avanzamento effettivo delle opere, analizzare i costi sostenuti e quelli ancora necessari per il completamento e valutare la coerenza del progetto con il valore finale atteso.
La percentuale di avanzamento non dovrebbe quindi derivare da una semplice stima visiva, ma da un’analisi coerente delle opere effettivamente realizzate.
VALUTAZIONI PER BANCHE E SOCIETÀ DI LEASING
Quando una valutazione è destinata a supportare un finanziamento, un mutuo o un’operazione di leasing, il rapporto deve rispettare i requisiti previsti per la specifica finalità dell’incarico e gli standard applicabili.
Particolare attenzione deve essere posta all’indipendenza del valutatore, alla qualità dei dati utilizzati, alla tracciabilità del processo estimativo e alla corretta rappresentazione delle eventuali condizioni o criticità dell’immobile.
VALUTAZIONI DESKTOP E DRIVE-BY
Non tutte le valutazioni prevedono necessariamente un sopralluogo completo.
In determinate circostanze possono essere utilizzate valutazioni Desktop, basate sulla documentazione disponibile, oppure Drive-By, che prevedono un’ispezione esterna del bene.
Il limite di queste metodologie deve però essere chiaramente indicato nel rapporto, perché l’assenza di un sopralluogo interno riduce inevitabilmente il livello di conoscenza diretta dell’immobile.
Il professionista deve quindi specificare quali informazioni non sono state verificate e quale influenza questa limitazione può avere sull’affidabilità della conclusione.
RIESAME DI VALUTAZIONI E CONTROLLO QUALITÀ
Una valutazione già redatta può essere sottoposta a un riesame indipendente per verificare la correttezza dei dati, la coerenza della metodologia adottata e la ragionevolezza delle conclusioni.
Il riesame non consiste necessariamente nell’eseguire una nuova valutazione, ma nel verificare se il percorso seguito dal valutatore sia sufficientemente documentato, coerente e supportato dai dati disponibili.
Questa attività può essere particolarmente importante per banche, società di leasing, fondi, investitori o operazioni nelle quali il valore dell’immobile assume un ruolo rilevante nella decisione.
PORTAFOGLI IMMOBILIARI E VALUTAZIONI SU LARGA SCALA
Nel caso di portafogli composti da un numero elevato di immobili possono essere utilizzati processi di valutazione e rivalutazione su larga scala.
L’utilizzo di modelli statistici, dati standardizzati e strumenti automatizzati non elimina tuttavia la necessità di controllare la qualità delle informazioni utilizzate, individuare eventuali anomalie e verificare la coerenza dei risultati.
L’automazione può essere uno strumento di supporto, ma deve essere utilizzata all’interno di un processo valutativo controllato e adeguato alla finalità dell’incarico.
COSA DEVE CONTENERE UNA BUONA PERIZIA
Al termine dell’attività il committente dovrebbe poter comprendere chiaramente:
- quale valore è stato determinato e per quale finalità;
- quali documenti e informazioni sono stati analizzati;
- quali dati di mercato sono stati utilizzati;
- quale metodologia è stata applicata;
- quali ipotesi e condizioni hanno influenzato il risultato;
- quali eventuali limitazioni sono presenti nella valutazione.
Una buona perizia non deve limitarsi a comunicare un numero.
Deve permettere di comprendere perché quel valore può essere ritenuto ragionevole.
DEVI AFFIDARE O VERIFICARE UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE?
Prima di affidare una valutazione è importante verificare che il professionista abbia esperienza nella specifica tipologia di immobile e conosca le metodologie appropriate alla finalità dell’incarico.
Se non sai quale tipo di valutazione richiedere, quale metodologia sia più adatta o hai necessità di verificare una perizia già eseguita, puoi richiedere un confronto preliminare.