Quando emergono difformità urbanistiche, edilizie o catastali, il primo passo non dovrebbe essere presentare immediatamente una pratica di sanatoria.
Un professionista competente deve prima ricostruire correttamente la situazione dell’immobile, comprendere l’origine delle difformità, verificare la documentazione disponibile e individuare quale percorso sia realmente possibile.
Solo dopo questa analisi è possibile stabilire se l’immobile è conforme, se presenta semplici carenze documentali, se le difformità rientrano nelle tolleranze previste dalla normativa oppure se è necessario avviare una specifica procedura di regolarizzazione.
IL RECUPERO DELLA DOCUMENTAZIONE
La verifica parte normalmente dalla ricerca dei documenti disponibili presso il Comune, il Catasto e, quando necessario, gli altri enti competenti.
Il professionista deve individuare e analizzare i titoli edilizi, le eventuali varianti, pratiche di condono o sanatoria, certificazioni di agibilità, documentazione catastale, pratiche strutturali, autorizzazioni paesaggistiche e ogni altro elemento utile alla ricostruzione dell’immobile.
L’accesso agli atti non deve quindi essere considerato una semplice raccolta di documenti, ma uno strumento per ricostruire correttamente la storia amministrativa del bene.
RICOSTRUZIONE DELLO STATO LEGITTIMO
Uno degli aspetti più delicati è individuare lo stato legittimo dell’immobile.
Il professionista deve verificare quali titoli e documenti siano rilevanti nel caso concreto e confrontare quanto legittimamente assentito con lo stato attuale dei luoghi.
Questa attività richiede particolare attenzione soprattutto negli immobili più datati, interessati nel tempo da numerosi interventi, frazionamenti, ampliamenti, cambi di destinazione d’uso o pratiche non completamente definite.
IL SOPRALLUOGO E IL CONFRONTO CON LO STATO DI FATTO
La documentazione deve essere confrontata con ciò che esiste realmente.
Il sopralluogo deve consentire di verificare dimensioni, distribuzione interna, altezze, aperture, destinazioni dei locali, sagoma e ogni altro elemento rilevante.
Quando necessario, il professionista dovrebbe predisporre elaborati di confronto tra lo stato autorizzato e quello rilevato, evidenziando chiaramente le eventuali differenze.
NON TUTTE LE DIFFORMITÀ SONO UGUALI
Una differenza tra lo stato autorizzato e quello reale non significa automaticamente che sia possibile o necessario presentare una sanatoria.
Il professionista deve prima inquadrare correttamente la difformità, verificando la normativa applicabile, l’epoca di realizzazione, le eventuali tolleranze, la disciplina urbanistica vigente e le procedure utilizzabili nel caso concreto.
È proprio questa valutazione preliminare che permette di evitare pratiche inutili, errate o potenzialmente pregiudizievoli per la proprietà.
REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA
Quando la difformità può essere regolarizzata, il professionista deve individuare il corretto procedimento amministrativo e predisporre la documentazione necessaria.
A seconda del caso possono essere richiesti elaborati grafici, relazioni tecniche, asseverazioni, verifiche dimensionali, documentazione fotografica e ulteriori approfondimenti specialistici.
La regolarizzazione deve essere affrontata come conclusione di un percorso di verifica e non come semplice presentazione di una pratica.
REGOLARIZZAZIONE CATASTALE
Catasto e urbanistica devono essere analizzati separatamente.
L’aggiornamento della planimetria catastale non sana eventuali difformità edilizie.
Prima di presentare una variazione catastale, il professionista deve quindi verificare che la situazione urbanistico-edilizia sia stata correttamente inquadrata.
Solo successivamente possono essere predisposte, quando necessarie, pratiche DOCFA, aggiornamenti planimetrici, tipi mappali, frazionamenti o altre attività catastali.
PRATICHE DI CONDONO NON CONCLUSE
In molti immobili sono ancora presenti vecchie pratiche di condono mai definite completamente.
Il professionista deve verificare lo stato del procedimento, la documentazione già depositata, eventuali integrazioni richieste, pagamenti effettuati e condizioni necessarie per arrivare alla conclusione della pratica.
Una pratica di condono presentata molti anni prima non deve essere automaticamente considerata definita.
AGIBILITÀ
Anche la presenza o l’assenza della documentazione relativa all’agibilità deve essere verificata con attenzione.
Il professionista deve ricostruire la situazione esistente, verificare eventuali precedenti certificazioni o procedimenti e individuare, quando necessario, la documentazione utile per la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità.
La verifica dell’agibilità deve essere coordinata con quella urbanistica, strutturale, impiantistica e con gli altri requisiti richiesti per il caso specifico.
ASPETTI STRUTTURALI E ALTRE COMPETENZE
Una regolarizzazione può far emergere problematiche che non rientrano nelle competenze di un unico professionista.
Quando sono coinvolti aspetti strutturali, paesaggistici, ambientali, impiantistici o antincendio, deve essere valutata la necessità di coinvolgere professionisti specialisti.
Un tecnico competente deve anche saper riconoscere i limiti del proprio incarico e coordinare, quando necessario, competenze differenti.
COSA DEVE CONSEGNARE IL PROFESSIONISTA
Al termine della verifica il proprietario dovrebbe poter comprendere chiaramente:
- quale sia la situazione documentale dell’immobile;
- quali difformità siano state individuate;
- quali approfondimenti siano ancora necessari;
- quali problematiche possano essere regolarizzate;
- quale procedimento sia eventualmente necessario;
- quali criticità possano incidere sulla vendita, sul finanziamento o sulla trasformazione dell’immobile.
Il risultato non dovrebbe quindi essere semplicemente una nuova pratica edilizia o catastale, ma una ricostruzione chiara della situazione dell’immobile e del percorso necessario per arrivare, quando possibile, alla sua completa regolarizzazione.
HAI UN IMMOBILE CON UNA SITUAZIONE NON CHIARA?
Prima di presentare una pratica è importante capire esattamente quale sia il problema e quale tipo di verifica sia necessaria.
Se non sai come affrontare una difformità, una vecchia pratica edilizia, un condono non concluso o una situazione catastale e urbanistica complessa, puoi richiedere un confronto preliminare per individuare il percorso più appropriato.