Con il Decreto Salva Casa le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 hanno assunto un ruolo centrale nella verifica dello stato legittimo degli immobili.
Tuttavia, tra i tecnici si è diffusa una convinzione non sempre corretta: ritenere che sia sufficiente una semplice dichiarazione in relazione tecnica per considerare definitivamente risolta la difformità.
In realtà, quando viene presentata una pratica edilizia, come una CILA o una SCIA, la presenza di tolleranze non può essere ignorata.
La modulistica edilizia lo prevede espressamente
La modulistica relativa a CILA e SCIA prevede una specifica sezione nella quale il tecnico deve indicare se sono presenti tolleranze costruttive o esecutive ai sensi dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.
Questo significa che, in presenza di una nuova pratica edilizia, il tecnico non dovrebbe limitarsi a richiamare genericamente le tolleranze in una relazione separata, ma deve gestirle correttamente all’interno del titolo edilizio presentato.
La dichiarazione non è quindi un passaggio meramente formale: serve a chiarire che lo stato di fatto rilevato contiene difformità che, pur non costituendo abuso edilizio, devono essere riconosciute, dichiarate e rappresentate in modo coerente.
Perché è importante rappresentarle negli elaborati
Il punto non è solo dichiarare che una difformità rientra nelle tolleranze.
Il vero obiettivo è allineare lo stato di fatto dell’immobile con la documentazione tecnica depositata presso il Comune.
Se una parete, un’apertura, una quota o una diversa distribuzione interna rientrano nei limiti delle tolleranze, tali elementi devono essere correttamente rappresentati negli elaborati grafici allegati alla pratica edilizia.
In questo modo si evita che, in futuro, lo stesso immobile risulti ancora documentalmente difforme rispetto agli atti comunali.
Nessuna sanzione se sono vere tolleranze
Quando le difformità rientrano effettivamente nell’art. 34-bis, non si tratta di una sanatoria edilizia e non è dovuto il pagamento delle sanzioni previste per gli abusi.
La CILA o la SCIA non servono a “sanare” la tolleranza, ma a recepirla correttamente all’interno della pratica edilizia quando si interviene sull’immobile.
Naturalmente è indispensabile che il tecnico verifichi con attenzione che le difformità siano davvero qualificabili come tolleranze e non come opere abusive autonome.
Attenzione agli equivoci
Le tolleranze non possono essere utilizzate per legittimare ampliamenti, nuovi locali, verande chiuse, manufatti autonomi o opere realizzate in totale assenza di titolo edilizio.
In questi casi non si è di fronte a una tolleranza costruttiva, ma a un intervento abusivo che richiede una diversa valutazione tecnico-giuridica.
Conclusioni
Le tolleranze costruttive rappresentano uno strumento importante per semplificare la gestione delle lievi difformità edilizie, ma non devono essere trattate con superficialità.
Quando viene presentata una CILA o una SCIA, la loro presenza deve essere dichiarata nell’apposita sezione della modulistica e rappresentata correttamente negli elaborati.
Limitarsi a una dichiarazione generica può non essere sufficiente a garantire chiarezza documentale nel tempo.
La corretta gestione delle tolleranze consente invece di tutelare il proprietario, il tecnico e i futuri acquirenti, rendendo più solida la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.
Geom. Morgan Zonca
Esperto in Stato Legittimo, Due Diligence Immobiliare e Regolarità Edilizia