Sempre più spesso si vedono perizie di stima immobiliare basate esclusivamente sui valori OMI, ma questo approccio non può essere considerato valido sotto il profilo tecnico e professionale. I valori OMI non derivano da un processo estimativo strutturato, ma da semplici medie delle compravendite dichiarate, senza alcuna analisi reale dell’immobile.
Il dato OMI nasce dall’elaborazione dei prezzi pagati in funzione della superficie catastale, non della superficie commerciale reale, e viene poi “corretto” attraverso i cosiddetti coefficienti mercantili: balconi al 30%, cantine al 20%, pertinenze con percentuali standardizzate. Questo metodo non tiene conto dello stato dell’immobile, della qualità costruttiva, della posizione reale, dell’esposizione, del piano, del contesto urbano o della domanda effettiva di mercato.
Per questo motivo i valori OMI non dimostrano nulla e non sono utilizzabili per una vera valutazione immobiliare, nemmeno nel caso di un semplice bilocale. Le norme internazionali di valutazione immobiliare prevedono infatti processi certificati, tracciabili e ricostruibili, basati su comparabili reali, verificabili e motivati, non su dati statistici generici.
L’utilizzo dei valori OMI può avere al massimo una funzione orientativa, utile solo per farsi un’idea molto approssimativa di un possibile prezzo da inserire in un annuncio immobiliare. Una perizia di stima attendibile, invece, deve essere redatta da un professionista qualificato, con competenze certificate ISO, RICS o REV, in grado di fornire un dato peritale oggettivo e difendibile.
Infine, è bene ricordarlo: il mercato fa il prezzo, non il contrario. Il prezzo finale nasce sempre dall’incontro tra valore di mercato richiesto e valore di mercato offerto, a seguito di una trattativa reale. Ma senza una stima professionale corretta, quel confronto parte da basi sbagliate.