“Quanto vale il mio immobile?”
È una domanda apparentemente semplice. La risposta, però, non coincide necessariamente con il prezzo che troviamo negli annunci immobiliari della zona, con il prezzo richiesto dal vicino o con il valore attribuito all’immobile qualche anno fa.
Quando si parla di immobili è infatti importante distinguere almeno tre concetti: prezzo richiesto, prezzo effettivamente pagato e valore di mercato.
Comprendere questa differenza è utile al proprietario che vuole vendere, all’acquirente che deve formulare un’offerta, all’agente immobiliare che deve acquisire o commercializzare un immobile e al professionista chiamato a redigere o riesaminare una valutazione.
Il prezzo richiesto non è il prezzo di vendita
Gli annunci immobiliari rappresentano una fonte importante per comprendere l’offerta presente sul mercato.
Ma il prezzo pubblicizzato è, appunto, un prezzo richiesto.
Un appartamento proposto a 300.000 euro non dimostra che immobili analoghi valgano 300.000 euro e, soprattutto, non dimostra che qualcuno sia disposto ad acquistarlo a quella cifra.
Tra prezzo inizialmente richiesto e prezzo effettivamente concordato possono intervenire trattative, tempi di permanenza sul mercato, condizioni dell’immobile, necessità del venditore, caratteristiche particolari dell’operazione e molti altri fattori.
Per questo osservare gli annunci è utile, ma non equivale a disporre di dati di compravendita.
Il prezzo effettivamente pagato è un dato diverso
Quando un immobile viene realmente compravenduto disponiamo invece dell’evidenza di uno scambio avvenuto.
Anche questo dato, tuttavia, deve essere interpretato.
Non basta sapere che “un appartamento nella stessa via è stato venduto a 250.000 euro”.
Bisogna capire, ad esempio:
- quando è avvenuta la compravendita;
- quale fosse la superficie dell’immobile;
- piano, esposizione, stato manutentivo e dotazioni;
- presenza di autorimessa, posto auto, cantina, terrazzi o pertinenze;
- caratteristiche dell’edificio;
- condizioni e circostanze della transazione;
- effettiva comparabilità con l’immobile da valutare.
Un prezzo reale è un dato. Non è automaticamente un comparabile.
La qualità della valutazione dipende anche dalla capacità di selezionare dati pertinenti e di renderli confrontabili con l’immobile oggetto di stima.
Che cos’è allora il valore di mercato?
Il valore di mercato non dovrebbe essere il risultato di una semplice moltiplicazione:
superficie × prezzo medio al metro quadrato.
Una valutazione correttamente sviluppata richiede di identificare il mercato di riferimento, raccogliere e verificare i dati disponibili, analizzare le caratteristiche dell’immobile e scegliere il procedimento estimativo appropriato.
Gli standard valutativi riconoscono differenti approcci, tra cui Market Approach, Income Approach e Cost Approach.
Per molti immobili residenziali, quando sono disponibili dati sufficientemente attendibili e comparabili, il confronto di mercato costituisce uno degli strumenti principali.
Il Market Comparison Approach: confrontare, non semplicemente fare una media
Il Market Comparison Approach (MCA) parte dal confronto tra l’immobile da valutare e immobili comparabili per i quali siano disponibili dati di mercato.
Il principio sembra intuitivo, ma la sua applicazione richiede attenzione.
Due appartamenti di 100 m² nello stesso quartiere possono avere valori differenti.
Uno può essere ristrutturato e l’altro da riqualificare; uno può trovarsi a un piano elevato con ascensore e l’altro al piano terra; possono cambiare esposizione, qualità, terrazzi, box, efficienza energetica, condizioni condominiali e molte altre caratteristiche.
Il compito della valutazione è quindi analizzare le differenze, non ignorarle.
E le quotazioni OMI?
Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare possono rappresentare un riferimento informativo utile, ma non sostituiscono la valutazione del singolo immobile.
Un intervallo riferito a una zona non può descrivere automaticamente tutte le caratteristiche specifiche di un determinato bene.
Lo stesso vale per listini, statistiche, portali immobiliari e valori medi: possono contribuire all’analisi del mercato, ma devono essere utilizzati conoscendone natura e limiti.
Perché due valutazioni dello stesso immobile possono essere diverse?
Una differenza non significa necessariamente che una delle due sia sbagliata.
Occorre verificare:
la data della valutazione, perché il mercato cambia;
la base di valore richiesta, perché non tutte le valutazioni perseguono la stessa finalità;
i dati utilizzati, verificando provenienza, attendibilità e pertinenza;
i comparabili selezionati;
le caratteristiche considerate e gli aggiustamenti applicati;
il metodo di valutazione adottato;
le assunzioni e le eventuali condizioni limitanti.
Per questo, quando due perizie producono risultati significativamente differenti, il confronto dei soli valori finali dice molto poco.
Occorre confrontare come quei valori sono stati costruiti.
Il riesame di una perizia: controllare il percorso, non soltanto il risultato
Il riesame di una valutazione non consiste nel chiedersi semplicemente:
“Avrei indicato anch’io questo valore?”
Il revisore dovrebbe verificare la coerenza dell’intero processo valutativo: incarico e finalità, documentazione, dati, metodologia, comparabili, calcoli, assunzioni e conclusioni.
Una valutazione può arrivare a un numero apparentemente plausibile attraverso un procedimento debole.
Al contrario, una conclusione diversa dalle aspettative del committente può essere perfettamente giustificata da dati e metodologia.
La tracciabilità del processo estimativo diventa quindi fondamentale.
Per il proprietario
Prima di mettere in vendita un immobile, conoscere un intervallo di valore ragionevole aiuta a prendere decisioni più consapevoli.
Un prezzo iniziale eccessivamente elevato non aumenta necessariamente il risultato finale dell’operazione e può allungare i tempi di commercializzazione.
Una stima preliminare può quindi essere un primo strumento per orientarsi, fermo restando che situazioni particolari richiedono un’analisi professionale.
Per l’agente immobiliare
Una valutazione supportata da dati consente di motivare meglio al proprietario il posizionamento dell’immobile.
La competenza dell’agente rimane fondamentale nella conoscenza del mercato locale, della domanda e delle dinamiche commerciali.
Disporre anche di un processo strutturato di analisi dei dati può però rendere più trasparente il confronto con venditore e acquirente e aiutare a distinguere aspettative, prezzi richiesti e dati effettivi di mercato.
Per il professionista e il revisore
Il valore finale dovrebbe poter essere ricostruito.
Quali dati sono stati utilizzati? Da quali fonti provengono? Perché sono stati scelti determinati comparabili? Quali caratteristiche sono state considerate? Come sono stati determinati gli aggiustamenti?
Più il rapporto di valutazione permette di rispondere chiaramente a queste domande, maggiore è la possibilità di comprenderlo, verificarlo e, quando necessario, riesaminarlo.
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Il risultato costituisce una stima preliminare e orientativa e non sostituisce una perizia professionale, il sopralluogo, le verifiche documentali o gli accertamenti urbanistici, edilizi e catastali eventualmente necessari.
Può però essere un buon punto di partenza per comprendere quali informazioni incidono sulla valutazione e come cambia il risultato al variare dei dati inseriti.
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