Quando una decisione importante dipende da una perizia, da una due diligence, da una pratica edilizia o da una verifica tecnica, può essere utile controllare non soltanto il risultato finale, ma anche il procedimento attraverso il quale quel risultato è stato raggiunto.
Il riesame tecnico ha proprio questa funzione: verificare che l’attività svolta sia completa, coerente, correttamente documentata e adeguata alla finalità dell’incarico.
Non significa necessariamente rifare il lavoro da capo, ma sottoporlo a una verifica indipendente per individuare eventuali carenze, incongruenze o aspetti che richiedono ulteriori approfondimenti.
RIESAME DI PRATICHE TECNICHE
Una pratica edilizia o amministrativa può essere formalmente presentata ma non necessariamente completa o correttamente impostata.
Il professionista incaricato del riesame dovrebbe verificare la documentazione utilizzata, la coerenza degli elaborati, il corretto inquadramento della situazione dell’immobile e la completezza del procedimento seguito.
Il controllo può riguardare, in funzione del caso:
- pratiche edilizie;
- accertamenti di conformità e sanatorie;
- pratiche di condono;
- aggiornamenti catastali;
- pratiche strutturali;
- autorizzazioni paesaggistiche;
- agibilità;
- destinazioni urbanistiche;
- convenzioni e altri procedimenti amministrativi.
L’obiettivo è comprendere se l’attività svolta possa essere considerata completa oppure se siano necessari ulteriori passaggi.
RIESAME DELLA REGOLARITÀ IMMOBILIARE
Quando un immobile deve essere venduto, acquistato, finanziato o inserito in un’operazione più complessa, può essere utile sottoporre a riesame anche una precedente verifica di conformità.
Il professionista dovrebbe controllare se siano stati correttamente ricostruiti i titoli edilizi, se lo stato di fatto sia stato confrontato con la documentazione pertinente e se eventuali difformità siano state correttamente individuate e inquadrate.
Un controllo indipendente può essere particolarmente utile quando la storia dell’immobile è complessa o quando esistono dubbi sulla commerciabilità o sulla possibilità di regolarizzazione.
RIESAME DI VALUTAZIONI IMMOBILIARI
Anche una perizia di stima può essere sottoposta a una revisione indipendente.
Il riesame dovrebbe verificare la qualità e la provenienza dei dati utilizzati, gli assunti adottati, la metodologia scelta, la coerenza dei calcoli e la ragionevolezza delle conclusioni raggiunte.
Il professionista che effettua il riesame deve distinguere tra la semplice verifica del rapporto esistente e l’eventuale necessità di procedere a una nuova valutazione.
L’obiettivo non è necessariamente ottenere un valore diverso, ma comprendere se il valore espresso sia adeguatamente supportato.
AUDIT DOCUMENTALE
La qualità di una relazione tecnica dipende anche dalla qualità della documentazione utilizzata.
Un audit documentale dovrebbe verificare quali documenti siano stati acquisiti, se siano pertinenti rispetto all’incarico, se risultino completi e se esistano carenze che possono limitare l’affidabilità delle conclusioni.
Non basta quindi possedere molti documenti: è necessario capire quali siano realmente rilevanti e quali informazioni possano essere considerate attendibili.
CONTROLLO DEL METODO DI LAVORO
Un buon riesame non dovrebbe concentrarsi esclusivamente sugli errori.
Deve verificare anche se il processo seguito sia stato adeguato alla complessità dell’incarico.
Il professionista dovrebbe quindi valutare se:
- siano state svolte tutte le verifiche necessarie;
- le fonti utilizzate siano adeguate;
- le eventuali limitazioni siano state dichiarate;
- le criticità siano state correttamente evidenziate;
- le conclusioni siano coerenti con le verifiche effettuate.
QUANDO PUÒ ESSERE UTILE UN SECONDO LIVELLO DI CONTROLLO
Il riesame indipendente può assumere particolare importanza quando l’incarico riguarda immobili di valore significativo, situazioni documentali complesse, operazioni bancarie o finanziarie, acquisizioni, contenziosi o decisioni nelle quali un errore tecnico può produrre conseguenze economiche rilevanti.
In questi casi un secondo livello di verifica può aiutare il committente a comprendere se le informazioni sulle quali sta basando la propria decisione siano sufficientemente complete e affidabili.
COSA DEVE CONSEGNARE IL PROFESSIONISTA
Al termine del riesame il committente dovrebbe ricevere un documento chiaro che distingua:
- gli aspetti verificati;
- gli elementi ritenuti corretti e completi;
- le eventuali carenze o incongruenze;
- gli approfondimenti ancora necessari;
- le possibili conseguenze delle criticità individuate.
Il controllo qualità non dovrebbe quindi essere un semplice visto formale, ma una verifica sostanziale dell’affidabilità del lavoro svolto.
HAI GIÀ UNA PERIZIA O UNA PRATICA E VUOI VERIFICARLA?
Quando esistono dubbi sulla completezza di una relazione tecnica, di una valutazione o di una pratica immobiliare, può essere utile sottoporla a un riesame indipendente.
Se non sai quale livello di controllo sia necessario, puoi richiedere un confronto preliminare per comprendere quali verifiche siano più appropriate.