Prima di acquistare, trasformare, riqualificare o cambiare destinazione a un immobile è importante capire non soltanto cosa si vorrebbe realizzare, ma cosa sia realmente possibile fare.
Uno studio di fattibilità deve mettere insieme aspetti urbanistici, tecnici, economici e di mercato per consentire al committente di valutare l’operazione prima di assumere decisioni e impegni economici rilevanti.
Il professionista competente non dovrebbe quindi limitarsi a proporre una soluzione progettuale, ma verificare preventivamente se quella soluzione sia realizzabile, con quali condizioni, quali costi e quali possibili criticità.
ANALIZZARE L’IMMOBILE PRIMA DI PROGETTARE
Ogni studio dovrebbe partire dalla conoscenza dello stato attuale dell’immobile o dell’area.
Devono essere analizzate le caratteristiche edilizie e funzionali, la consistenza, lo stato manutentivo, gli eventuali vincoli e tutti gli elementi che possono condizionare una futura trasformazione.
Per gli immobili esistenti è inoltre importante verificare preventivamente la situazione urbanistica e documentale, perché eventuali difformità possono incidere direttamente sulla possibilità di realizzare l’intervento previsto.
VERIFICARE COSA È REALMENTE REALIZZABILE
Uno degli aspetti fondamentali riguarda la verifica delle possibilità di trasformazione dell’immobile.
Il professionista deve analizzare la disciplina urbanistica applicabile, le destinazioni d’uso ammesse, gli indici e i parametri edilizi, gli eventuali vincoli e le procedure autorizzative necessarie.
Una semplice ipotesi progettuale non rappresenta quindi uno studio di fattibilità se non è accompagnata dalla verifica delle condizioni che ne consentono concretamente la realizzazione.
CONFRONTARE PIÙ SCENARI
Nei casi più complessi può essere opportuno sviluppare soluzioni alternative.
Mantenere la destinazione esistente, trasformare l’immobile, frazionarlo, ampliarlo, riqualificarlo o modificarne l’utilizzo possono produrre risultati economici e immobiliari molto differenti.
Il professionista dovrebbe essere in grado di confrontare gli scenari possibili e mettere in evidenza vantaggi, criticità, costi e potenzialità di ciascuna soluzione.
VALUTARE I COSTI DELL’INTERVENTO
La fattibilità tecnica deve essere accompagnata da una valutazione economica.
Devono quindi essere considerate, con un livello di precisione adeguato alla fase dell’operazione, le principali voci di costo: opere edilizie, impianti, progettazione, oneri, eventuali regolarizzazioni, interventi strutturali e ulteriori spese necessarie alla trasformazione.
Una sottostima dei costi può modificare completamente la convenienza dell’operazione.
ANALIZZARE IL VALORE E IL MERCATO
Valorizzare un immobile non significa necessariamente eseguire più lavori.
L’obiettivo deve essere individuare l’utilizzo che, compatibilmente con le caratteristiche del bene e con la normativa, possa offrire il migliore equilibrio tra investimento necessario, rischio e valore finale.
Per questo lo studio può richiedere anche un’analisi del mercato immobiliare, della domanda esistente, dei valori di vendita o locazione e della capacità dell’immobile di produrre reddito.
BUSINESS PLAN E SOSTENIBILITÀ ECONOMICA
Quando l’operazione ha una componente di investimento significativa, può essere necessario sviluppare un’analisi economico-finanziaria più approfondita.
Il professionista deve definire correttamente le principali ipotesi dell’operazione, stimare costi e ricavi attesi, tempi di realizzazione e possibili scenari, evidenziando gli elementi che possono incidere sulla redditività complessiva.
Un business plan immobiliare è utile soltanto se le ipotesi utilizzate sono realistiche e coerenti con la situazione tecnica e con il mercato.
VALORIZZAZIONE DI IMMOBILI ESISTENTI
Molti immobili possiedono potenzialità che non emergono dal loro utilizzo attuale.
La valorizzazione può derivare da un cambio di destinazione, da una diversa distribuzione delle superfici, da un frazionamento, da una riqualificazione, dal recupero di parti inutilizzate o da una diversa strategia di gestione e commercializzazione.
Il compito del professionista è individuare queste opportunità senza perdere di vista fattibilità, costi e reale assorbimento del mercato.
COSA DEVE CONSEGNARE IL PROFESSIONISTA
Al termine dello studio il committente dovrebbe poter comprendere chiaramente:
- quale sia la situazione di partenza dell’immobile;
- quali trasformazioni risultino concretamente possibili;
- quali vincoli o criticità siano presenti;
- quali approfondimenti siano ancora necessari;
- quali siano i principali costi dell’intervento;
- quali scenari possano essere valutati;
- quali risultati economici e immobiliari possano ragionevolmente essere attesi.
Uno studio di fattibilità dovrebbe quindi consentire di prendere una decisione prima di investire, e non semplicemente giustificare una decisione già presa.
STAI VALUTANDO UN’OPERAZIONE IMMOBILIARE?
Prima di acquistare, trasformare o investire in un immobile è importante comprendere quali verifiche siano realmente necessarie e quali competenze debbano essere coinvolte.
Se non sai quale livello di approfondimento richiedere o vuoi comprendere se un’operazione sia tecnicamente ed economicamente sostenibile, puoi richiedere un confronto preliminare.