Autore: admin

La normativa vigente può risultare fuorviante rispetto a quanto effettivamente previsto dall’articolo di legge. È assolutamente errato ritenere che l’applicazione delle tolleranze costruttive sia valida indistintamente in tutti gli ambiti.

In materia urbanistica ed edilizia, le tolleranze possono essere applicate, ma è necessario depositare presso il Comune una relazione sullo stato legittimo dell’immobile, corredata da un elaborato grafico che dimostri chiaramente che le difformità rientrano nei limiti previsti dalla norma.

Non rientrano nelle casistiche ammesse le discordanze relative all’agibilità: in questo ambito, la tolleranza rimane fissata al 2%. Pertanto, non è possibile applicare margini superiori per quanto riguarda l’altezza abitabile e i rapporti aero-illuminanti, poiché eventuali superamenti pregiudicherebbero la possibilità di dichiarare l’immobile abitabile.

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L’accesso agli atti amministrativi è di fondamentale importanza per ricostruire la storia dell’iter autorizzativo di un’unità o di un compendio immobiliare.

Anche se, con il decreto “Salva Casa”, alcuni professionisti ritengono che sia sufficiente considerare valido l’ultimo titolo disponibile (anche se non asseverato), questo approccio non è corretto. La ricostruzione completa dell’iter autorizzativo è doverosa e obbligatoria, al fine di individuare la successione delle pratiche edilizie e identificare correttamente l’ultima pratica su cui basare eventuali confronti.

In diverse occasioni ho constatato come alcuni professionisti si limitino a fotografare in modo sommario solo una parte della documentazione, commettendo un grave errore: tralasciano spesso documenti importanti, omettono le fotografie d’insieme della tavola più significativa, oppure dimenticano le tavole relative ai calcoli urbanistici.

Inoltre, le immagini risultano frequentemente sfocate, illeggibili o riprese con angolazioni diagonali invece che parallele. Un altro errore comune è quello di non richiedere i documenti non espressamente citati negli atti, ma comunque indispensabili, rendendo spesso necessaria una seconda richiesta di accesso agli atti per integrare quanto inizialmente tralasciato.

Quello che non comprendo è la superficialità con cui alcuni professionisti operano: magari sottopagati, ma pur sempre responsabili di un lavoro che richiede precisione. In certi casi, rinunciare all’incarico perché non adeguatamente retribuito rappresenta forse la scelta più professionale.

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Il sopralluogo, nell’ambito delle attività di due diligence, è ancora troppo spesso eseguito in modo frettoloso e superficiale, compromettendone l’efficacia. Tuttavia, per un’attività accurata e realmente utile, è necessario dedicare il giusto tempo e attenzione.

È fondamentale rilevare il complesso immobiliare nella sua interezza: piante, prospetti, aperture finestrate e tamponamenti, altezze interne, ecc.. Successivamente, è necessario estendere il rilievo alle aree esterne, ai confini, alle strutture accessorie e agli eventuali sbalzi. Tutto ciò riguarda esclusivamente la verifica della conformità edilizia e catastale.

Per quanto riguarda invece la conformità urbanistica, l’attività si fa più complessa e richiede un approfondimento specifico, motivo per cui sarà oggetto di un articolo dedicato.

Purtroppo, questa fase viene spesso trascurata o affrontata con superficialità anche da parte di alcuni professionisti, compromettendo la qualità dell’intera due diligence. A ciò si aggiunge la scarsa consapevolezza, da parte di investitori, acquirenti e venditori, del reale valore di questo lavoro, spesso visto solo come un costo, senza comprenderne i benefici concreti.

Il risultato è una progressiva svalutazione del ruolo tecnico e un mercato che, accettando attività scorrette o sottocosto, alimenta una concorrenza sleale che finisce per generare solo problemi futuri.

Il primo passo per una corretta attività tecnica di due diligence consiste nel reperimento dei documenti amministrativi fondamentali, indispensabili per formulare giudizi coerenti, espliciti e motivati in relazione alle diverse – e spesso complesse – situazioni che si devono affrontare nel corso dell’analisi.

Disporre di un quadro chiaro dei documenti da reperire è essenziale per avviare un’analisi complessiva, finalizzata a verificare la completezza, la coerenza o le eventuali carenze della documentazione disponibile.

Tuttavia, questa fase viene ancora troppo spesso sottovalutata da molti professionisti, poiché richiede tempi lunghi, competenze specialistiche e un’attenta attività di verifica. Un ulteriore ostacolo è rappresentato dalla limitata consapevolezza, da parte delle parti coinvolte (investitore, acquirente, venditore, ecc.), del reale valore di tale attività, spesso percepita come un costo accessorio o sacrificabile.

Al contrario, il recupero e l’analisi documentale costituiscono il fulcro dell’attività di due diligence, da cui deriva gran parte dell’individuazione delle criticità tecnico-amministrative, elementi determinanti nella successiva definizione del più probabile valore di mercato nell’ambito delle valutazioni immobiliari.

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