ONORARI PER VALUTAZIONI IMMOBILIARI: Normativa

Quadro Normativo e Riferimenti Attuali

Nel corso dell’ultimo decennio la disciplina degli onorari professionali in Italia è profondamente cambiata. I tariffari minimi obbligatori sono stati aboliti: i minimi inderogabili delle parcelle tecniche sono stati eliminati dal Decreto Bersani (D.L. 223/2006) e tutte le tariffe professionali fisse sono state abrogate con il Decreto Monti (D.L. 1/2012)​. Ciò significa che oggi gli importi degli onorari devono essere liberamente concordati con il cliente al momento dell’incarico, preferibilmente per iscritto, come previsto dall’art. 9 del D.L. 1/2012 convertito in L. 27/2012​. In sede di conferimento dell’incarico, il professionista è tenuto per legge a comunicare per iscritto il grado di complessità della prestazione e un preventivo di massima, indicando tutte le voci di costo (compenso, spese, oneri e contributi)​. Dal 2017 infatti vige l’obbligo del preventivo scritto per tutti i professionisti, introdotto dalla Legge 4 agosto 2017 n. 124​. Inoltre, la mancanza del preventivo può avere conseguenze negative in sede giudiziale: il DM 140/2012 stabilisce che l’assenza della prova del preventivo di massima costituisce elemento di valutazione sfavorevole nella liquidazione giudiziale dei compensi.

Nonostante la liberalizzazione, esistono riferimenti normativi per quantificare i compensi in modo equo e trasparente. In ambito giudiziario, ad esempio, il compenso del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) o del perito nominato dal giudice è regolato dal Testo Unico sulle spese di giustizia (DPR 115/2002) e dalle relative tabelle ministeriali. Queste tabelle (derivate dalla L. 319/1980 e dal DM Giustizia 30 maggio 2002) prevedono onorari fissi o variabili a percentuale per determinate materie, e in via residuale onorari a tempo (vacazioni) quando non sia applicabile un criterio a valore​. In ambito extragiudiziale (incarichi privati o perizie stragiudiziali), non vi sono più tariffe obbligatorie: il compenso può essere pattuito liberamente, ma spesso si fa riferimento a parametri di congruità stabiliti normativamente. Un riferimento importante è il Decreto del Ministero della Giustizia 17 giugno 2016 (cosiddetto “Decreto Parametri”), emanato ai sensi dell’art. 24, comma 8, del D.Lgs. 50/2016 (Codice Appalti). Questo decreto approva le tabelle dei corrispettivi commisurati alla qualità e complessità della prestazione per i servizi di architettura e ingegneria​. Il DM 17/06/2016, di fatto aggiornando il precedente DM 143/2013, fornisce un metodo parametrico per calcolare compensi proporzionati al livello qualitativo dell’opera e dell’incarico professionale. Pur non reintroducendo tariffe obbligatorie (i valori risultanti non sono minimi inderogabili, vista l’abolizione del 2012), questo DM funge da norma tecnica di riferimento per determinare il compenso congruo massimo in certi contesti (es. spese tecniche ammissibili a detrazione fiscale, gare pubbliche)​. In sintesi, per gli appalti pubblici di servizi di ingegneria e architettura, la base d’asta deve essere calcolata secondo tali parametri ufficiali, assicurando che il corrispettivo sia commisurato a costo, complessità e specificità dell’opera progettata.

Da segnalare che di recente è stato emanato il principio dell’equo compenso a tutela dei professionisti. La Legge 21 aprile 2023 n. 49 ha sancito l’obbligatorietà di compensi proporzionati all’importanza dell’opera, ripristinando di fatto il valore legale dei parametri minimi per gli incarichi svolti per committenti “forti” (banche, assicurazioni, grandi imprese e pubbliche amministrazioni)​. In base a tale legge, sono nulli i accordi con questi committenti che prevedano compensi iniqui al di sotto dei parametri vigenti, rafforzando la posizione del professionista nel negoziare un onorario adeguato. Questo aggiornamento normativo è importante anche per le perizie estimative: ad esempio, una perizia richiesta da un istituto bancario dovrà rispettare il principio dell’equo compenso, evitando ribassi eccessivi rispetto ai parametri ufficiali.

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