La descrizione dei confini di un terreno o di un immobile rappresenta un passaggio fondamentale all’interno di una verifica tecnica, poiché incide direttamente sull’esatta individuazione del lotto o dell’unità e sulla corretta definizione dei rapporti di vicinato.
I confini catastali sono rilevabili tramite le mappe del Nuovo Catasto Terreni o, nel caso di unità edificate, dal Catasto Fabbricati. Il tecnico incaricato, attraverso un sopralluogo diretto e la consultazione delle banche dati catastali, verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto e la rappresentazione grafica ufficiale. Tale operazione richiede attenzione alla corretta posizione del fabbricato sulla mappa e al confronto con i dati metrici eventualmente disponibili.
Oltre al mero tracciato perimetrale, l’analisi dei confini dovrebbe sempre considerare l’accessibilità del bene: nel caso in cui l’accesso avvenga attraverso fondi di proprietà di terzi, è necessario accertare l’esistenza di eventuali servitù di passaggio, già costituite o da formalizzare, al fine di garantire il legittimo uso dell’immobile.
Durante la redazione della relazione, la descrizione dei confini deve avvenire in senso orario a partire dall’ingresso principale.
Per gli edifici composti da più unità immobiliari, è inoltre essenziale tenere conto dell’esistenza e della configurazione delle parti comuni, in quanto i confini di ciascuna porzione sono strettamente connessi alla struttura del condominio.
In assenza di una formale costituzione del condominio o di un regolamento che disciplini le parti comuni, è opportuno evidenziare la necessità di provvedere all’identificazione di tali spazi e alla corretta delimitazione dei muri di confine, i quali devono corrispondere a quanto rappresentato nei progetti depositati presso le competenti amministrazioni pubbliche.
Ne consegue che la verifica dei confini non può ridursi a una semplice descrizione perimetrale: essa richiede una valutazione tecnica approfondita, fondata su rilievi diretti, dati catastali, documentazione progettuale e, se necessario, atti di provenienza. Solo attraverso un approccio scrupoloso e metodico è possibile garantire certezza giuridica e tecnica nella definizione del bene.