ATTIVITÀ DI RECUPERO DOCUMENTALE
L’attività di recupero documentale consiste nell’accesso agli atti della Pubblica Amministrazione per la verifica della legittimità edilizia, urbanistica, strutturale, ambientale, catastale ed energetica di un immobile. L’analisi si basa sull’esame della documentazione d’archivio, con l’obiettivo di ricostruire la storia amministrativa dell’immobile, individuare eventuali criticità e raccogliere le informazioni necessarie per garantirne la conformità normativa e la commerciabilità.
✓ Accesso agli atti della Pubblica Amministrazione (P.A.) con presa visione della documentazione d’archivio per verificare la legittimità edilizia della preesistenza. L’analisi prevede la consultazione di tutte le pratiche edilizie relative agli immobili oggetto di incarico, con ricerca e verifica degli estremi dei Titoli Abilitativi (Licenza/Concessione) e dei Certificati di Abitabilità/Agibilità.
✓ Accesso agli atti della P.A. con verifica della legittimità urbanistica della preesistenza. L’analisi prevede l’esame di tutte le pratiche edilizie relative agli immobili in oggetto, con ricerca di Convenzioni, Servitù, Vincoli e Titoli edilizi legati alle opere di urbanizzazione. Dovrà essere predisposta una documentazione completa con ricostruzione storica e richiesta di copia semplice di tutti i documenti reperiti.
✓ Accesso agli atti della P.A. per la verifica della legittimità strutturale, ambientale, paesaggistica e condonistica della preesistenza. L’attività comprende l’analisi di tutte le pratiche edilizie relative agli immobili in oggetto, con ricerca di Collaudi Statici, Pratiche Ambientali, Pratiche Paesistiche e Paesaggistiche, Nulla Osta di Enti e Condoni edilizi. Sarà predisposta una documentazione completa con ricostruzione storica e richiesta di copia semplice dei documenti reperiti.
✓ Accesso agli atti della P.A. con verifica della legittimità catastale della preesistenza. L’attività prevede la consultazione di tutta la documentazione catastale relativa agli immobili in oggetto, tra cui visura storica, planimetria catastale rasterizzata, estratto mappa, elaborato planimetrico ed elenco subalterni. Sarà effettuato il recupero di atti quali Fascicolo N.C.E.U., Tipi Mappali, Tipi di Frazionamento, ecc., in copia non conforme, presso gli archivi cartacei dell’Agenzia del Territorio competente.
✓ Accesso agli atti della P.A. per verificare la coerenza urbanistica con lo strumento urbanistico vigente. L’attività include la verifica delle normative di riferimento per determinare la potenzialità edificatoria, la possibilità di riconversione della destinazione d’uso e la coerenza tra la destinazione urbanistica e quella esistente, con riferimento agli immobili oggetto di incarico.
✓ Accesso agli atti della P.A. per la verifica relativa alla prestazione energetica del fabbricato, con analisi della documentazione disponibile in archivio.
REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA
L’attività di regolarizzazione edilizia è finalizzata a garantire la trasferibilità e la commerciabilità degli immobili, intervenendo su eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Il recente Decreto Salva Casa, annunciato dal Governo, mira a semplificare le procedure di sanatoria per alcune irregolarità edilizie, consentendo la regolarizzazione di difformità formali e minori senza compromettere la sicurezza strutturale e la sostenibilità urbanistica.
L’obiettivo è fornire ai proprietari strumenti per allineare il proprio immobile alla normativa vigente, evitando limitazioni nelle compravendite, nei finanziamenti e negli interventi di riqualificazione. A tal fine, vengono svolte attività tecniche e amministrative mirate a ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, dimostrare la sua conformità ed effettuare le necessarie integrazioni documentali.
- Sopralluoghi
- rilievi tecnici con rilevazione delle superfici interne di ogni locale, delle altezze e delle aperture. Raccolta di tutti i dati necessari per la redazione di un elaborato esecutivo dettagliato.
- Produzione di un report fotografico approfondito, con evidenziazione delle incongruenze riscontrate.
- Pratiche edilizie e accertamenti di conformità in sanatoria
- Redazione degli elaborati grafici, con piante, sezioni e prospetti dell’intero complesso con rappresentazione grafica:
- Stato attuale dell’immobile.
- Stato di progetto o Stato assentito nell’ultimo titolo edilizio.
- Sovrapposizione grafica con evidenza delle modifiche o delle difformità.
- Redazione delle relazioni tecniche:
- Relazione Tecnica esplicativa della pratica.
- Relazione di Asseverazione.
- Relazione dei soggetti coinvolti.
- Relazione Fotografica dettagliata con evidenziazione delle incongruenze.
- Calcoli delle superfici e dei rapporti aeroilluminanti, oltre a tutti i conteggi necessari.
- Predisposizione della documentazione, invio per la firma alla proprietà e trasmissione telematica e/o cartacea alla Pubblica Amministrazione.
- Denuncia al Catasto Fabbricati e aggiornamenti catastali
- Stesura delle planimetrie catastali e compilazione dei modelli in procedura DOCFA.
- Attribuzione della rendita catastale e restituzione su supporto informatico.
- Presentazione della pratica DOCFA, previa approvazione da parte della proprietà.
- Attività topografiche, tra cui:
- Tipo Mappale (per l’inserimento in mappa di un nuovo fabbricato).
- Tipo Frazionamento (per la suddivisione di terreni).
- Accesso al Catasto per estratti di mappa e visure, esecuzione dei rilievi e redazione delle pratiche per la presentazione e il ritiro all’Agenzia del Territorio.
RELAZIONI DI STATO LEGITTIMO
Dal 17 luglio 2020, con l’art. 10 del D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), che ha modificato l’art. 9 bis del D.P.R. n. 380/2001, è stata introdotta l’obbligatorietà, in alcune regioni già attuata, di allegare ai contratti di compravendita il Certificato di Stato Legittimo dell’immobile.
Si tratta di un documento tecnico asseverato, rilasciato da un Tecnico Abilitato, che certifica la conformità urbanistica, edilizia e catastale di un immobile o, in alternativa, evidenzia la presenza di tolleranze costruttive o difformità di lieve entità.
Il Certificato di Stato Legittimo ha l’obiettivo di asseverare la trasferibilità dei beni, fornendo una garanzia formale sulle condizioni urbanistiche e edilizie dell’immobile. In particolare, il documento:
- Attesta l’assenza di violazioni rispetto alla normativa vigente.
- Verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli abilitativi.
- Individua eventuali difformità tollerabili, come quelle che non eccedono il 2% delle misure e cubature previste dal titolo edilizio.
- Non pregiudica l’agibilità dell’immobile, in presenza di irregolarità minime.
Questa certificazione rappresenta un elemento fondamentale nelle transazioni immobiliari, poiché garantisce maggiore trasparenza per le parti coinvolte e riduce il rischio di contenziosi futuri legati alla regolarità urbanistica ed edilizia del bene.
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento ufficiale rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un’area o di un insieme di aree, in conformità agli strumenti di pianificazione territoriale vigenti. Indispensabile in caso di compravendita, successione, donazione, frazionamento o interventi edilizi, il CDU fornisce informazioni dettagliate sulla zonizzazione, gli indici edificatori, le destinazioni d’uso consentite e l’eventuale presenza di vincoli urbanistici o ambientali. La sua richiesta avviene tramite presentazione di apposita istanza presso l’Ufficio Tecnico Comunale competente, garantendo così la trasparenza e la corretta pianificazione degli interventi sul territorio.
PRATICHE STRUTTURALI
La Pratica Strutturale riguarda interventi di nuova costruzione, ristrutturazione, collaudi statici finali e tardivi, nonché sanatorie strutturali supportate da sondaggi e rilevazioni tecniche. L’attività prevede la stesura di un progetto esecutivo dettagliato, corredato da elaborati grafici specifici, necessari per la corretta rappresentazione delle opere strutturali. L’intero processo include la predisposizione della documentazione tecnica, la sua trasmissione alla proprietà per la firma e l’invio, in formato telematico e/o cartaceo, agli enti competenti della Pubblica Amministrazione per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni.
(interventi di nuova costruzione e ristrutturazione, collaudi statici finali e tardivi e sanatorie strutturali con sondaggi e rilevazioni) e redazione elaborati grafici; L’attività consiste nella stesura di un progetto esecutivo particolareggiato. L’attività verrà svolta con predisposizione documenti, invio per la firma alla proprietà, invio telematico e/o cartaceo alla Pubblica Amministrazione.
CONCLUSIONE PROCESSI DI CONDONO EDILIZIO
L’attività prevede il completamento delle procedure di condono edilizio, garantendo la definizione e l’evasione della pratica mediante il sollecito agli enti competenti, l’eventuale integrazione della documentazione richiesta e il ritiro del titolo edilizio finale.
Inoltre, si interviene nella conclusione di processi urbanistici sospesi, inclusi quelli legati a prescrizioni urbanistiche da convenzioni, assicurando il rispetto degli obblighi previsti e la piena regolarizzazione dell’immobile.
VERIFICA E PRESENTAZIONE DELLA SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI AGIBILITÀ
L’attività prevede la verifica dello stato delle domande di agibilità e abitabilità pregresse, con eventuale conclusione di processi aperti e il recupero della documentazione necessaria.
In caso di mancata certificazione, si procede con la predisposizione e presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.), comprendente la raccolta di tutta la documentazione tecnica e amministrativa, la compilazione dei modelli ministeriali e l’espletamento di tutte le attività richieste per una corretta presentazione della pratica.
L’intero processo include la preparazione della documentazione, l’invio per la firma alla proprietà e la trasmissione, in formato telematico e/o cartaceo, agli enti competenti della Pubblica Amministrazione.
COMPUTO METRICO ESTIMATIVO
L’attività prevede la redazione di un computo metrico estimativo, elaborato utilizzando i prezzi ufficiali delle Camere di Commercio locali, per interventi di qualsiasi natura. Il documento fornisce una stima dettagliata dei costi, basata sulle quantità e sulle specifiche lavorazioni previste, garantendo un’analisi economica precisa e conforme agli standard di mercato.
DIREZIONE LAVORI.
La Direzione Lavori è un’attività fondamentale per la gestione e il controllo dell’esecuzione di un intervento edilizio, assicurando che le opere vengano realizzate nel rispetto del progetto approvato, delle normative vigenti e degli standard qualitativi e di sicurezza. Il Direttore dei Lavori monitora costantemente l’andamento delle attività in cantiere, verificando la conformità delle lavorazioni, la qualità dei materiali utilizzati e il rispetto delle tempistiche previste. Inoltre, coordina le imprese esecutrici, gestisce eventuali varianti in corso d’opera e redige la documentazione tecnica necessaria per certificare il corretto avanzamento e la conclusione dell’intervento.
PIANO DI SICUREZZA E COORDINAMENTO
Il Piano di Sicurezza e Coordinamento è un documento fondamentale per garantire la sicurezza nei cantieri temporanei e mobili, regolando le modalità di esecuzione dei lavori al fine di prevenire rischi per i lavoratori e per l’ambiente circostante.
Durante la fase di progettazione, il piano viene redatto e aggiornato con la predisposizione di tutta la documentazione necessaria, includendo il diagramma di GANTT per la pianificazione delle attività e il Layout di Cantiere, che definisce la disposizione degli spazi operativi e le misure di sicurezza adottate. L’attività prevede anche la raccolta e l’analisi di tutti i documenti allegati, necessari per una corretta gestione della sicurezza e per la successiva presentazione del piano agli enti competenti.
Nella fase di esecuzione, il piano viene implementato attraverso la redazione di verbali di sopralluogo, che certificano il rispetto delle prescrizioni di sicurezza e l’eventuale necessità di aggiornamenti. In questa fase, vengono monitorate le interferenze tra le diverse attività di cantiere, raccogliendo e analizzando la documentazione necessaria per garantire il corretto svolgimento delle operazioni nel rispetto della normativa vigente.
STUDI DI FATTIBILITÀ E LE ANALISI DI RIQUALIFICAZIONE PER INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Gli studi di fattibilità e le analisi di riqualificazione per investimenti immobiliari rappresentano un passaggio essenziale nella valutazione preliminare di un intervento sul patrimonio edilizio esistente o su nuove iniziative di sviluppo immobiliare.
Questa attività consiste nell’analisi tecnica, economica e normativa di un immobile o di un’area, con l’obiettivo di individuare le migliori strategie di valorizzazione e riqualificazione. L’approccio si basa su una valutazione approfondita dello stato attuale, delle potenzialità di trasformazione e degli scenari di investimento, tenendo conto della redditività dell’operazione e del rispetto delle normative urbanistiche ed edilizie vigenti.
Lo studio comprende l’analisi delle caratteristiche costruttive, funzionali e strutturali, la verifica della conformità normativa e vincolistica, la stima dei costi di intervento e l’elaborazione di business plan immobiliari finalizzati a definire il miglior utilizzo possibile dell’immobile.
Attraverso questi studi, è possibile fornire agli investitori una visione chiara e strategica sulle opportunità di intervento, minimizzando i rischi e massimizzando il rendimento dell’operazione immobiliare.