Valutazioni di immobili residenziali
Redatte secondo le indicazioni contenute negli Standard di Valutazione Internazionali (IVS – International Valuation Standard). La stima si basa sull’applicazione del Market Comparison Approach (MCA), che utilizza comparables del segmento di mercato, garantendo massima trasparenza. Le valutazioni sono finalizzate all’erogazione di mutui ipotecari e conformi alle Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie dell’Associazione Bancaria Italiana (ABI, novembre 2018).
Valutazioni di immobili non residenziali
Redatte secondo gli Standard di Valutazione Internazionali (IVS) e RICS. La stima prevede l’applicazione di metodi specifici, tra cui:
- Market Comparables Approach (MCA)
- Income Approach (IA)
- Cost Approach (CA)
- Cash Flow (DCF)
- Valore Attuale Netto (VAN)
- Altri metodi specifici
Ogni valutazione si basa su dati comparabili dello stesso segmento di mercato, assicurando trasparenza, tracciabilità e ricostruibilità. Le valutazioni sono finalizzate all’erogazione di mutui ipotecari e leasing immobiliari, conformi alle Linee Guida ABI (novembre 2018) e alle Linee Guida per la valutazione degli immobili inesigibili – NPL (gennaio 2018).
Valutazioni a SAL (Stato Avanzamento Lavori)
Redatte secondo gli Standard di Valutazione Internazionali (IVS) e RICS, applicabili sia agli immobili residenziali che non residenziali. La stima prevede la determinazione del Valore di Trasformazione Finale, attraverso:
- Market Comparables Approach (MCA)
- Income Approach (IA)
- Cost Approach (CA)
- Cash Flow (DCF)
- Altri metodi specifici
Le valutazioni a SAL riguardano mutui ipotecari e leasing immobiliari su immobili in costruzione o ristrutturazione, includendo:
- Analisi dettagliata dei costi
- Verifica della fattibilità dell’intervento
- Determinazione della percentuale di avanzamento lavori
Il processo garantisce regolarità e trasparenza nella quantificazione dell’investimento sostenuto e di quello necessario per il completamento.
Valutazioni Drive-By
Nelle valutazioni sintetiche di tipo Drive-By, viene effettuato solo un sopralluogo esterno dell’immobile, escludendo l’analisi dello stato manutentivo interno. Questo metodo viene utilizzato per il riesame di Rapporti di Valutazione redatti da terzi, con un incarico limitato alla sola parte valutativa. In casi eccezionali e comprovati, può essere applicato anche a nuove valutazioni, quando risulta impossibile effettuare un sopralluogo completo, utilizzando dati e documenti forniti dal cliente. Le valutazioni monitorano gli immobili in garanzia legati a mutui ipotecari o leasing, applicabili a immobili finiti, in costruzione, ristrutturazione o dismessi.
Valutazioni Desktop
Le valutazioni sintetiche di tipo Desktop non prevedono alcun sopralluogo, né interno né esterno. L’analisi si basa esclusivamente su strumenti telematici disponibili, senza la verifica diretta dello stato manutentivo dell’immobile. Utilizzate principalmente per il riesame di Rapporti di Valutazione redatti da terzi, con un incarico limitato alla sola parte valutativa. Applicabili a immobili in garanzia per mutui ipotecari o leasing, siano essi finiti, in costruzione, ristrutturazione o dismessi.
Data Quality Review (DQR) e Asset Quality Review (AQR)
BS360 supporta Banche e Fondi d’Investimento nell’analisi e valutazione di asset e dei rischi associati a portafogli creditizi. L’azienda ha maturato una significativa esperienza nelle attività AQR, in linea con le disposizioni dei regolatori Banca d’Italia/BCE. L’analisi di mercato ha evidenziato criticità nei database garanzie, con impatti sul valore reale dei collateral immobiliari e sugli accantonamenti. Grazie alla pluriennale esperienza nella gestione di bad bank, BS360 garantisce un supporto qualificato nella valutazione e gestione di crediti, occupandosi di:
- Analisi desk e tecnico-legale di collateral immobiliari relativi a portafogli NPL per operazioni di cessione/acquisto
- Verifica e popolamento di informazioni (back office)
- Bonifica massiva di portafogli performing e non performing
- Clusterizzazione corretta di crediti deteriorati secured e unsecured
Processi Di Rivalutazione Periodica Su Larga Scala (MASS APPRAISAL)
Il mass appraisal è il processo di valutazione su larga scala di un insieme di immobili, utilizzando dati immobiliari standardizzati, metodologie estimative consolidate e test di verifica dei risultati. Ogni singolo immobile viene valutato individualmente, con applicazioni per:
- Negoziati e rinegoziazioni di mutui
- Rivalutazioni periodiche di asset immobiliari
- Finalità fiscali e operazioni di riqualificazione urbana
I riferimenti normativi includono Basilea 2 per le banche e il DPCM attuativo sul decentramento del Catasto. Il mass appraisal permette valutazioni affidabili, tempestive ed economicamente sostenibili, ottimizzando il rapporto tra analisi dei dati, risorse impiegate e rischio d’investimento. In Italia, la carenza di dati di mercato puntuali rende complessa l’applicazione di questi modelli su larga scala, ma le stime fiscali del valore imponibile possono rappresentare un primo passo verso l’adozione di strumenti più avanati.